به گزارش پایگاه خبری تحلیلی «تهران نیوز» و به نقل از راه دانا؛ در هفته گذشته، شورای‌عالی مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تصمیماتی را برای حمایت از مستأجران اعلام کرد. از جمله این مصوبات، افزایش سقف وام ودیعه مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۳ درصد و ارائه وام ۴۰۰ میلیون‌تومانی قرض‌الحسنه برای مستأجران تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی بود. این تصمیمات با هدف کاهش فشار اجاره بر دوش خانوارهای کم‌درآمد و متوسط طراحی شده‌اند.

 با وجود افزایش سقف وام، بسیاری از مستأجران همچنان درگیر موانع متعددی برای دریافت این تسهیلات هستند. این وام‌ها به دلیل ناهمخوانی با واقعیت‌های بازار، تنها برای گروه کوچکی از متقاضیان مؤثر بوده‌اند.

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران، در این خصوص به راه دانا اظهار کرد: وقتی رهن یک آپارتمان ۷۵ متری در مناطق متوسط تهران به ۷۰۰ میلیون تومان رسیده است، وام‌های ۳۰۰ یا حتی ۴۰۰ میلیون‌تومانی تنها بخشی از مشکل مستأجران را آن هم به صورت موقت حل می‌کنند.

داوود بیگی‌نژاد افزود: یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها، شرایط سخت‌گیرانه برای دریافت وام است. الزاماتی مثل ارائه ضامن، اجاره‌نامه رسمی و حتی کارت پایان خدمت، باعث شده‌اند بسیاری از مستأجران، به‌ویژه در بازار غیررسمی، نتوانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.

 راهکارهای پیشنهادی برای بهبود وضعیت

 وی توضیح داد: برای حل این بحران، کارشناسان و مسئولان چندین راهکار را پیشنهاد کرده‌اند:

 افزایش سقف وام: سقف وام باید حداقل ۷۰ درصد میانگین رهن در تهران را پوشش دهد.
 کاهش نرخ سود: نرخ سود ۲۳ درصد برای اقشار متوسط بسیار بالاست و باید کاهش یابد. همچنین، دوره بازپرداخت باید به ۱۰ سال افزایش پیدا کند.
 رفع موانع اجرایی: الزامات ناعادلانه مثل کارت پایان خدمت باید حذف شوند.
 افزایش عرضه مسکن استیجاری: اجرای طرح‌های ساخت مسکن استیجاری و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بازار را متعادل کند.
 شفافیت در تخصیص: فرایند تخصیص وام باید شفاف‌تر شود تا اعتماد عمومی جلب شود.
 داوود بیگی‌نژاد تأکید کرد: دولت باید به‌جای تمرکز صرف بر وام‌دهی، روی افزایش عرضه مسکن استیجاری و کنترل سوداگری در بازار تمرکز کند. اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند عرضه را افزایش دهد و اجاره‌ها را تعدیل کند.

وزیر راه و شهرسازی نیز در جلسه شورای‌عالی مسکن گفته بود: دولت چهاردهم متعهد به حمایت از مستأجران است. افزایش بودجه وام ودیعه به ۲۰ هزار میلیارد تومان و ارائه وام ۴۰۰ میلیونی با سود ۴ درصد برای دهک‌های کم‌درآمد، گام‌های مهمی بوده است. ولی نکته اینجا است که وام 400 میلیونی را فقط دهک 1 تا 3 و کسانی که تحت حمایت کمیته امداد و بهزیستی هستند می‌توانند دوریافت کنند؛ کسانی که توان تهیه ضامن و یا بازپرداخت بیش از 8 میلیون‌تومانی اقساط این وام را ندارند.

 فرزانه صادق همچنین گفت: برای رفع موانع، در حال ساده‌سازی فرایند ثبت‌نام هستیم و با بانک مرکزی هماهنگ کرده‌ایم تا تخصیص منابع تسریع شود. همچنین، طرح ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری طی سه سال آینده را دنبال می‌کنیم تا عرضه مسکن افزایش یابد و فشار بر مستأجران کاهش پیدا کند. این در حالی است که 75 هزار مسکن در برابر نیاز سالیانه 800 هزار مسکن که امروز به شکاف 8 میلیون خانوار مستأجر در کشور افزوده می‌شود، مصل قطره در دریاست و مشکلی را مرتفع نخواهد کرد.

 چالش‌های عملی وام ودیعه مسکن

 با توجه به مطالب گفته شده، اجرای اعطای این وام‌ها در عمل قبلاً با مشکلات متعددی همراه بوده است و من بعد نیز احتمالاً این مشکلات ادامه‌دار خواهد بود که اثربخشی این‌گونه طرح‌ها را به دلایل زیر کاهش خواهد داد.

 پوشش ناکافی هزینه‌ها: حتی با افزایش سقف وام به ۲۷۵ یا ۴۰۰ میلیون تومان، این مبلغ تنها ۳۰ تا ۵۰ درصد از رهن یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد. این در حالی است که شکاف بین درآمد خانوارها و هزینه‌های اجاره روز به روز بیشتر می‌شود.
 دسترسی محدود: گزارش‌ها نشان می‌دهند که از هر پنج متقاضی واجد شرایط، تنها یک نفر موفق به دریافت وام شده است. صف طولانی متقاضیان و کمبود منابع مالی بانک‌ها از دلایل اصلی این مشکل است.
 تحریک بازار اجاره: برخی کارشناسان معتقدند که ارائه وام ودیعه به‌صورت غیرمستقیم باعث افزایش اجاره‌بها شده است. صاحبان ملک با آگاهی از این تسهیلات، اجاره‌ها را بالا برده‌اند.

 موانع دریافت وام و آسیب‌های اجتماعی

 دریافت وام ودیعه مسکن با موانع متعددی همراه است که نه‌تنها اثربخشی آن را کاهش داده، بلکه آسیب‌هایی نیز به مستأجران وارد کرده است:

 شرایط سخت‌گیرانه: برای دریافت وام، متقاضیان باید فاقد مالکیت مسکن باشند، اجاره‌نامه رسمی ارائه دهند و ضامن معرفی کنند. این شرایط برای بسیاری از مستأجران، به‌ویژه کسانی که در بازار غیررسمی فعالیت می‌کنند، دشوار است. همچنین، الزام به ارائه کارت پایان خدمت برای مردان، برخلاف قوانین بانک مرکزی، مانعی ناعادلانه ایجاد کرده است.
 تأخیر در پرداخت: تأخیرهای طولانی در ابلاغ بخشنامه‌ها و تخصیص بودجه باعث شده است که بسیاری از مستأجران در فصل جابه‌جایی (اردیبهشت تا خرداد) نتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. ضعف مالی بانک‌ها: کمبود منابع مالی بانک‌ها منجر به تشکیل صف‌های طولانی و رد درخواست‌ها شده است.
 اقساط سنگین: برای وام ۲۷۵ میلیون‌تومانی با نرخ سود ۲۳ درصد، اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون تومان است. این مبلغ برای بسیاری از خانوارها غیرقابل‌پرداخت است که با افزایش این مبلغ بازپرداخت آن نیز برای یک خانواده مستأجر، بیشتر و سخت‌تر خواهد شد.
 نبود شفافیت: عدم شفافیت در فرایند تخصیص وام و اولویت‌بندی‌ها باعث شده است که برخی مستأجران احساس تبعیض کنند.
 دسترسی محدود برای مستأجران جدید: اولویت‌دادن به کسانی که قبلاً وام دریافت کرده‌اند و اقساط آن را تسویه کرده‌اند، فرصت را از مستأجران جدید گرفته است.

 وقتی مستأجر به چهار شکل تاوان می‌دهد

کارشناس مسکن درباره مشکلات قانونی و سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن و مشکلات به وجود آمده برای مستأجران و در تحلیل وضعیت اجاره‌نشینی در ایران به راه دانا گفت: مستأجران ایرانی در مقایسه با سایر کشورها، درگیر نظامی غلط و ناعادلانه هستند. در تمام کشورهای جهان، مستأجران تنها هزینه اجاره می‌پردازند، اما در ایران، مستأجر باید چهار نوع هزینه را به طور هم‌زمان تحمل کند:

  1- کاهش ارزش پول ملی: هر ساله قدرت خرید رهن مستأجران به اندازه نرخ تورم کاهش می‌یابد.
  2- تورم لجام‌گسیخته مسکن: افزایش اجاره بر اساس نرخ تورم، فشار مضاعفی به معیشت خانواده‌ها وارد می‌کند.
  3- سود تسهیلات بانکی: وام‌های ظالمانه و بدون حساب و کتاب که برای جبران تورم و کاهش ارزش پول پرداخت می‌شوند.
  4- اجاره ماهانه: مبلغی که مستأجر باید به‌صورت دوره‌ای به موجر بپردازد.

 ودیعه، یکی از دلایل اصلی فلاکت مستأجران است

 مجید گودرزی تأکید کرد که ودیعه در اقتصادهای جهانی به‌عنوان وجه التزام و ضمانت اجرای درست قرارداد اجاره شناخته می‌شود، نه اجاره. اما در ایران، ودیعه نه‌تنها به‌عنوان بخشی از اجاره محاسبه می‌شود، بلکه سالانه با افزایش‌های خودسرانه موجران، بیشتر از کل درآمد سالیانه بسیاری از خانواده‌ها می‌رسد.

 کاهش ارزش ودیعه، مصیبتی بزرگ‌تر از اجاره

وی به آمارهایی اشاره کرد که نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، حدود ۹۲ درصد از ارزش و قدرت خرید ودیعه مستأجران به دلیل تورم دو رقمی از بین رفته است. وی ادامه داد: تنها در ۷ ماه گذشته پس از استقرار دولت چهاردهم، بیش از ۷۰ درصد ارزش ودیعه مستأجران در مقابل ارزهای خارجی مثل دلار کاهش‌یافته است.

 نظام اجاره‌نشینی ایران، ناشی از عرف ارباب و رعیتی

 این کارشناس مسکن اظهار داشت که نظام اجاره‌نشینی در ایران بر پایه قانونمندی نیست و ریشه در روابط ارباب و رعیتی دارد.

گودرزی گفت: ما به جای نظام ارباب و رعیتی، به نظام مالک و مستأجری رسیده‌ایم که ظالمانه‌تر از قبل است. حتی انقلاب هم نتوانسته به استثمار ملک و مسکن پایان دهد.

وی با انتقاد از این‌که قیمت‌گذاری در بازار مسکن همچنان در دست ذی‌نفعان سیری‌ناپذیر است و هیچ اراده‌ای برای قانونمندسازی آن وجود ندارد، ادامه داد: راحت‌ترین راه حل، تعیین قیمت واقعی مسکن و درصد اجاره آن است، اما متأسفانه هیچ اقدام مؤثری انجام نشده است.

 مقایسه بازار اجاره ایران با کشورهای پیشرفته

کارشناس حوزه مسکن به کشور آلمان اشاره کرد که یکی از پیشرفته‌ترین بازارهای مسکن جهان را دارد. در آلمان، ودیعه به اندازه سه ماه اجاره است که در پایان قرارداد باید با سود متعلقه به مستأجر بازگردانده شود. اما در ایران، ودیعه به‌صورت غلطی بخشی از اجاره محسوب می‌شود و مستأجران درگیر فشار هم رهن و هم اجاره هستند.

 حق آوارگی مستأجر، هنوز حق مسلم صاحبخانه است

 گودرزی با تأکید بر این‌که در ایران، «آوارگی مستأجر» همچنان حق مسلم صاحبخانه و ابزاری برای فشار به مستأجران است، افزود: در دنیای کنونی، زندگی مستأجران مهم است و قانون مکلف به حمایت از آحاد جامعه است. اما در ایران، موجر می‌تواند هر زمانی که بخواهد، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند و همه هزینه‌های تصمیم ظالمانه خود را از مستأجر بگیرد.

 وی اذعان کرد که وام‌های ودیعه مسکن که اغلب به‌عنوان بسته‌های حمایتی دولتی معرفی می‌شوند، بیشتر برای عمق بخشیدن به بحران مسکن طراحی شده‌اند. این وام‌ها اکثراً تصویب می‌شوند، اما پرداخت نمی‌شوند.

این کارشناس مسکن در پایان خاطرنشان کرد: مسکن بخش مهمی از رفاه و معیشت مردم است که در طول تاریخ، منبع فشار دائمی بر خانواده‌های ایرانی بوده و هست. ما نیازمند اصلاحات بنیادین و قانونمندسازی بازار مسکن هستیم. اما متأسفانه، دولت تنها در صدد رفع تکلیف است و هیچ اقدام مؤثری انجام نشده است.

 وام‌های دولتی تبدیل به تله حمایتی شدند

کارشناس دیگر حوزه مسکن نیز درباره اثرگذاری مصوبات شورای‌عالی مسکن به خصوص بر بازار اجرا بها وضعیت فعلی بازار مسکن در ایران را شبیه قطاری توصیف کرد که با شتابی فزاینده به سمت پرتگاه حرکت می‌کند، و به راه دانا گفت: این بحران که سال‌هاست جریان داشته، امروز به مرزی رسیده که بی‌تفاوتی به آن معادل پذیرش فروپاشی است.

 تصمیمات دولت؛ حمایت‌های موقت یا راه‌حل‌های بلندمدت؟

 محسن فلکی اقتصادی ادامه داد: شورای‌عالی مسکن با تصویب طرح‌های حمایتی مانند ساخت واحدهای دولتی و اعطای وام‌های اجاره، در حال تلاش برای حل بحران است. اما این تصمیمات روند مشکلات را کاهش نمی‌دهند و فقط مانع از پیشرفت بحران می‌شود.

وی افزود: دولت با نیت خیر، وام‌هایی برای حمایت از مستأجران ارائه می‌کند؛ اما این منابع مالی، به دلیل عدم وجود سازوکارهای نظارتی و کنترل قیمت، به ابزاری برای افزایش بیشتر قیمت‌ها تبدیل شده‌اند. این پدیده در ادبیات اقتصادی به عنوان «تله حمایتی» شناخته می‌شود: وقتی سیاست‌ها به صورت ناخواسته ضد خود عمل کرده و شرایط را برای گروه هدف دشوارتر می‌کنند.

 معافیت‌های مالیاتی و توازن شکسته شده

 این کارشناس مسکن در ادامه گفت: معافیت‌های مالیاتی برای موجران نیز بدون تعریف سازوکارهای نظارتی، نتیجه معکوسی داشته است. این سیاست نه تنها باعث بی‌عدالتی در بازار شده، بلکه توازن قدرت بین موجر و مستأجر را به طور کامل برهم زده است.

 طرح ساخت ۷۰ هزار واحد مسکونی: آیا کافی است؟

 فلکی توضیح داد: طرح ساخت ۷۰ هزار واحد مسکونی دولتی نیز سؤالاتی بنیادی را مطرح می‌کند. وی پرسید: آیا این تعداد، حتی در ظاهر، پاسخی برای نیاز سالانه ۸۰۰ هزار واحدی کشور است؟

 وی ادامه داد: اگر دولت توان مالی اجرای این طرح را دارد، چرا همین منابع را در قالب وام‌های کم‌بهره و بلندمدت در اختیار مردم قرار نمی‌دهد تا به جای اجاره‌نشینی، به خانه‌دار شدن نزدیک شوند؟

 تجربه جهانی و درس‌های نادیده گرفته شده

 این فعال حوزه مسکن گفت: تجربه جهانی نشان داده است که مسکن‌های دولتی با اجاره پایین، اگر با بودجه کافی برای نگهداری و نوسازی نباشند، به سرعت به مجموعه‌هایی فرسوده تبدیل می‌شوند. درحالی‌که در سیستم‌های موفق، سه رکن اساسی شامل کیفیت مناسب ساخت، قراردادهای بلندمدت با شرایط منصفانه و نظارت ساختاریافته و شفاف، نقش کلیدی دارند. متأسفانه، هیچ‌یک از این مؤلفه‌ها در طرح‌های داخلی پیشنهاد شده توسط وزارت راه و شهرسازی به شورای‌عالی مسکن دیده نمی‌شود.

 مولدسازی دارایی‌های راکد؛ فرصت طلایی برای حل بحران

 فلکی تصریح کرد: یکی از اصلی‌ترین چالش‌های بازار مسکن، عدم استفاده بهینه از دارایی‌های موجود است. در سراسر کشور، هزاران زمین و ساختمان دولتی و خصوصی بلااستفاده و راکد هستند که به دلایل مختلف مانند عدم برنامه‌ریزی صحیح، قوانین پیچیده یا فقدان نظارت، از چرخه اقتصادی خارج شده‌اند.

 وی تأکید کرد: مولدسازی این دارایی‌ها به معنای تبدیل آنها به منابع تولیدی و سرمایه‌گذاری است. این فرایند می‌تواند در حوزه‌های مختلف از جمله مسکن، زیرساخت‌ها و ایجاد فرصت‌های شغلی مورد استفاده قرار گیرد. به‌عنوان مثال، زمین‌های دولتی در موقعیت‌های استراتژیک می‌توانند برای ساخت واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه به کار گرفته شوند.

کارشناس مسکن افزود: با مولدسازی دارایی‌های راکد، دولت نه تنها می‌تواند به ساخت مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار مختلف جامعه بپردازد، بلکه منابع مالی نیز به چرخه اقتصادی وارد خواهد شد. این منابع می‌توانند برای بازسازی و نوسازی سایر بخش‌های کشور، به‌ویژه در مناطق محروم، مورد استفاده قرار گیرند.

 راه رهایی از این گرداب؛ بازنگری‌های شجاعانه

 برای خروج از این بحران، فلکی به بازنگری‌های اساسی و شجاعانه در سیاست‌های مسکن دعوت کرد. او پیشنهاد کرد:

 اصلاح بنیادین قوانین اجاره: با هدف ایجاد تعادل بین حقوق موجر و مستأجر.
 طراحی نظام مالیاتی هوشمند: برای کنترل املاک خالی و زمین‌های احتکاری.
 بهره‌برداری هدفمند از دارایی‌های دولتی: از جمله هزاران ملک رهاشده که می‌توانند در چرخه مسکن وارد شوند.
 وی خاطرنشان کرد: مسکن تنها چهار دیوار برای زیستن نیست. بلکه زیرساختی حیاتی است که آرامش روانی، امنیت خانواده و جامعه اجتماعی بر پایه آن شکل می‌گیرد.

 این کارشناس مسکن در پایان گفت: آیا زمان آن نرسیده است که با نگرشی جسورانه و واقع‌بینانه، تصمیم بزرگی برای حل بحران مسکن در کشور بگیریم؟

 بر اساس این گزارش، وام ودیعه مسکن، اگرچه در ظاهر می‌تواند به کاهش فشار مالی مستأجران کمک کند، اما به دلیل چالش‌های اجرایی و موانع متعدد، نتوانسته است به طور مؤثر مشکلات اجاره‌بها را حل کند. برای بهبود این وضعیت، دولت و نهادهای مرتبط نیاز به اتخاذ رویکردی جامع‌تر دارند که شامل افزایش عرضه مسکن استیجاری، تنظیم بازار اجاره و اصلاح شرایط اعطای وام باشد.

 اگرچه این وام‌ها با نیت حمایت از مستأجران طراحی شده، اما به دلیل محدودیت‌های مالی، شرایط سخت‌گیرانه و ناهمخوانی با واقعیت‌های بازار، نتوانسته تأثیر عمیقی بر وضعیت مستأجران تهران بگذارد. برای بهبود این وضعیت، دولت نیاز به اتخاذ رویکردی جامع‌تر دارد که شامل افزایش عرضه مسکن، تنظیم بازار اجاره و اصلاح ساختار وام‌دهی باشد.

 انتهای خبر/